夢のマイホームが欠陥住宅だった!どんな請求ができる?<注文住宅編>

三井不動産レジデンシャルが販売した横浜のマンションのデータ偽装が発覚し、社会問題化しています。コツコツ貯めたお金で買った夢のマイホームに、もしも欠陥があったとしたら……。欠陥があった場合、建築業者にはどのような請求ができ、どのような交渉が必要なのでしょうか? 新築の注文住宅を買った場合について、みてみましょう。

工事に欠陥があった場合は施工業者に請求する

欠陥が「瑕疵」に当たることが必要

設計は適正だったのに、施工業者の工事に手抜きやミスがあったせいで住宅に欠陥が生じた場合は、施工業者に責任を追及することができます。

この場合、その欠陥が、法律上の概念である「瑕疵(かし)」に当てはまる必要があります。「瑕疵」というのは、発注した内容と違う部分があるとか、一般的な品質に達していない部分がある、ということを指します。

例えば、前者は設計図書で示された仕様のとおりに施工されていないなどの場合で、後者は壁のクロスが剥がれていたとか床のフローリングが汚れていたといった場合です。「思っていたイメージと違った」という主観的なものは「瑕疵」に含まれません。ですから、そのような点は設計段階で十分に打ち合わせておくことが必要です。

修繕と損害賠償が請求できる

欠陥が「瑕疵」に当たる場合、注文者はまず、施工業者に対して欠陥の修繕を請求できます。とはいえ、一度ミスを出した施工業者は信頼できないので修理さえ頼みたくない、と考える方も多いようです。

そのような場合、修繕する業者は注文者のほうで探して、その代わりに、その修繕費用を損害賠償として施工業者に請求することもできます。この損害賠償請求には、修繕費用の他にも、補修工事期間中の引越代や仮住まいの家賃、欠陥を鑑定するための費用、交渉や訴訟のための弁護士費用等も含まれます。ケースバイケースですが、これらの費用は、過去の裁判の判決では概ね認められています。

「施工業者が担保責任を負わない」という特約

以上が注文者に法律上認められる請求権です。そして、これによって施工業者が負う責任のことを「担保責任」と総称します。

ところが、施工業者との契約書に、この担保責任を施工業者が負わないという特約が明記されていることがあります。

このような免責特約は、一方的に注文者が不利になりそう気がしますが、契約書に特約があれば、法律上は有効とされてしまいます。ただし、欠陥について施工業者が知っていた場合や、構造耐力上主要な部分または雨の浸入を防止する部分の欠陥については、免責特約は無効となります。ですから、契約書に書いてあるから仕方がないと諦める必要はありません。

設計や監理にミスがあれば設計者・監理者に請求する

設計者への損害賠償請求

一方、工事に欠陥があったのではなく、そもそも設計の段階で欠陥があった場合には、設計者に対して損害賠償を請求することができます。

例えば、建物の基礎が傾かないように十分に地質調査を行ったうえで設計すべきだったのに、設計者がこの調査を怠ったがために建物が傾いてしまったような場合です。

この場合、修理等にかかった費用を、設計者に対して損害賠償請求することができます。また、その他の損害についても、概ね施工業者に対する損害賠償と同様に賠償請求が認められます。

監理者への損害賠償請求

ところで、工事の段階に欠陥があった場合、工事が適切に設計図通りに進められているかをチェックすべき立場にあった者、すなわち監理者に落ち度があれば、その者に対しても損害賠償を請求することができます。

例えば、監理者が現場へほとんど足を運んでおらず、実際になされている工事と設計図書を照合しなかったせいで手抜き工事がまかり通ってしまったような場合等です。

このような場合、施工業者に対する損害賠償請求と同時に、同じ損害について監理者へも損害賠償請求をすることができますが、もちろん二重取りはできません。つまり、どちらか一方から支払われれば、他方からは支払われないことになります。これは、より資金があるほうから回収できるよう選択できる点に、メリットがあるのです。

立証責任は注文者にある

以上のように、欠陥の発生原因によって、誰に請求できるかが変わってきます。しかし、どの場合でも、その立証責任は基本的には注文者側にあります。

つまり、工事や設計に欠陥があったことや、監理に過失があったこと、また、業者とどのような合意をしたのか(特に口約束の立証は困難である)、いくらの損害が発生したのかといった事項はすべて、請求する側が証明しなくてはなりません。

ですので、建築中に施工業者や設計者と口頭で決めたことはメールで改めて伝えておくとか、欠陥が見つかったら直してしまう前にその部分の写真を撮るなどして、万が一のときのために証拠を残すように心がけましょう。

建築紛争は、法律的にも建築的にも専門的な内容になります。交渉が難航した場合や、訴訟を視野に入れるべき段階では、一人で抱え込まず、法律の専門家や建築の専門家に相談することをオススメします。

まとめ

新築の注文住宅に欠陥が見つかった場合、それが工事の欠陥であれば施工業者に対して修繕を請求するか、あるいは修繕費用等の損害賠償を請求することができます。この場合、さらに監理にも問題があるのであれば、監理者に対しても損害賠償ができます。他方、設計に欠陥がある場合は、設計者に対して損害賠償をすることができます。

いずれの場合も、欠陥の存在や損害の発生等については注文者に立証責任があるので、万が一欠陥が生じた場合に備えて、契約段階・施工段階から意識的に証拠を残しておくことが大切です。

文:奥山光幸(弁護士)

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