住宅ローンの残る持ち家、離婚後はどうしたらいいの?

離婚することになったAさん夫婦は、住宅ローンの残っている持ち家の財産分与で困ってしまいました。家もローンも夫名義ですが、妻はローンの連帯保証人になっています。どうしたらよいのでしょうか?

ローン残債は、どうする?

離婚に伴う財産分与では、夫婦は互いに相手が婚姻期間中に築いた財産の2分の1を取得する権利を持ちます。このときに問題となることが多いのが、住宅ローンが残っている自宅をどう2分の1にするのかという点です。

以下では、冒頭のAさん夫婦のように、自宅は夫の単独所有、住宅ローンの主債務者は夫で、連帯保証人が妻というよくあるケースを想定して、離婚後に夫婦どちらが自宅に住むのか、あるいはどちらも住まないのかによって場合を分けて考えてみましょう。

離婚後に夫婦どちらも住まない場合

離婚後に夫婦どちらも自宅に住まない場合には、自宅を維持する必要がないので売却することになります。

このとき、売却価格のほうがローン残額より高い、いわゆるアンダーローンの状態であれば、売却代金をローン残額の一括返済に充ててもなお余剰が出ます。その場合は、この余剰分の2分の1の金銭を財産分与として、夫が妻に渡すことになります。

他方、売却価格よりローン残額が高いオーバーローンの状態であれば、売却代金をローン返済に充当してもなおローンだけが残ることになります。このローンのマイナス分も、財産分与においては考慮されるので、妻が夫から財産分与として受け取る他の財産(夫名義の預貯金の2分の1など)があれば、そこから自宅売却後のローン残額の2分の1を差し引いた金額を、妻は取得することになります。

離婚後に夫が住む場合

離婚後に夫が住む場合、所有権名義もローン名義も夫ですから、名義変更等の手続きをする必要はありません。単に、金銭等による清算をすれば事足ります。

金銭等で清算する場合も、もしアンダーローンであれば、「自宅の価値-ローン残額」が財産分与の対象となります。その場合は、その2分の1に相当する金銭または他の財産を、夫が妻に分与することになります。しかし、自宅を売却せずにこの金額を一括で用意することは困難である場合が多いようです。そのため、現実としては分割払いで支払っていくという合意で落ち着くことも少なくありません。

これに対して、オーバーローンであれば、「ローン残額-自宅の価値」分のマイナス財産を夫が負うことになります。この場合は、自宅を売却する先述の場合と同じく、このマイナス分を他のプラス財産の財産分与から差し引くことになるでしょう。

離婚後に妻が住む場合

離婚後に妻が住む場合は、少々やっかいです。現状では所有権もローンも夫名義なので、これらを妻名義に変更できるかどうかの選択肢によって、次の3つのパターンが考えられます。

  1. 所有権もローンも妻名義に変更するパターン

    居住者と所有者・ローン主債務者は同じにしたほうがトラブルは少ないので、このパターンが最もよい選択肢といえます。ですが、妻の収入や資産状況が夫よりも劣るような場合には、ローン会社が主債務者を夫から妻に変更することに同意してくれないケースが少なくありません。そのような場合には、以下の2か3の方法で代替するしかありません。

  2. ローンは夫名義としつつ、所有権を妻名義に変更するパターン

    この場合、自宅の所有権がまるごと妻に移転することになります。ですから、もし、アンダーローンであれば、「自宅の価値-ローン残額」の2分の1を妻が夫に金銭等で支払うことで財産分与のバランスを取る必要があります。なお、ローンは夫が返済していくことになりますので、自宅にローンの抵当権が付いている場合に夫がローン返済を怠ると、夫の不払いのせいで妻の住居が差し押えを受けるなどのリスクがあるので、注意が必要です。

  3. 所有権もローンも夫名義のままで、妻が住むパターン

    この場合、自宅は夫の財産のままなので、妻はいわば他人の家に住むことになります。そのため、妻が夫に対して家賃を支払うといった合意をすることもあります。なお、ローンが夫名義ですから、夫の不払いによって妻の住み家が差し押えを受けるリスクがあることは上の2のパターンと同様です。

財産分与を具体的にどうするかは、夫婦の合意で決まることがほとんどです。ですから、事情に即して、いずれかのパターンを選択することになります。

妻の連帯保証は外せるか?

自宅に夫が住み続けて妻が出て行く場合などに、妻が住宅ローンと縁を切るためには、連帯保証人の立場を外れることが必要です。連帯保証は、妻とローン会社との間で結んだ契約ですので、妻の連帯保証を外すにはローン会社の承諾を得るしかありません。

しかし、ローン会社は、離婚したからといって、夫の不払いがあった際の担保となる連帯保証人を簡単には手放しません。ローン会社は、連帯保証を外す交換条件として、別の連帯保証人を連れてくるよう求めたり、一定額のローン返済を求めたりすることが通常です。そのため、あくまでもケースバイケースの交渉しだいですが、ローン会社の求める条件をクリアすることができない場合には、残念ながら妻の連帯保証を外すことはできないというのが現実です。

結局、保証を外せないまま夫が不払いとなり、妻に請求がきて、妻が破産するという例も少なくありません。保証人という立場は、それほど重い責任を負うものだということを十分理解しておきましょう。

まとめ

夫名義の住宅ローンが残る自宅の財産分与の仕方は、離婚後誰が住むかによって異なります。誰も住まない場合や夫が住む場合は、自宅の価格からローン残額を引いた余剰価値があればその2分の1を妻に分与すれば足ります。

一方、妻が住む場合は3つのパターンが考えられます。最も望ましいのは、所有権もローンも妻に名義変更することですが、ローン会社の同意が得られない場合は、夫名義のままとするのもやむをえないでしょう。また、妻がローンの保証人を外れることについては、ローン会社の同意を得ることは困難な場合が多いでしょう。

文:奥山光幸(弁護士)

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