相続税における土地の評価はどう決まる?

両親から家を相続した場合、納めなければならない相続税。しかし、ひとくちに土地の価格といっても、いったいどのようにして価格が決められるものなのでしょうか。その計算方法について解説します。

相続税評価額の計算方法

土地の価格

土地の価格を表す価格は4つあります。「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」です。

「実勢価格」とは、実際に取引される価格をいいます。「レインズ」という不動産業者などが閲覧できるシステムがあり、これを見れば、取引事例から実勢価格を把握することが出来ます。

「公示価格」とは、3月に国が発表する地価公示地の価格をいいます。これは、実勢価格を基に作られているので、「実勢価格」に近いものといえるでしょう。

「路線価」とは、7月に国税庁から発表される各路線の価格です。簡単に言うと、基準となる価格が道路につけられているのです。おおむね時価の8割と言われています。

「固定資産税評価額」とは、固定資産税を計算する上での基準となる価格です。おおむね公示価格の7割の設定になっています。

路線価による評価

「土地の価格」と言ってもいくつかの考え方があるので、国税庁は相続税の財産の評価について「財産評価基本通達」を定め基本的な取り扱いを統一しています。その中で、土地の評価には大きく2つの方式が定められています。ひとつは「路線価方式」です。これは、土地に面する道路の路線価を基準として、その土地の奥行きなどにより補正をして評価する方法です。

なお、路線価図は国税庁のホームページで閲覧することができます。

倍率による評価

土地によっては、路線価が付されていないところもあります。このような土地については、「倍率方式」によって評価します。その評価すべき土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じてその評価額を算出します。

マイナス要因で減額できる?

近所の土地の利用状況とくらべ、その利用価値が著しく低下している宅地の評価額は減額出来ることがあります。利用価値の著しく低下している宅地の例としては次のようなものがあります。

  1. 道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比較して著しく高低差があるもの
  2. 地盤にはなはだしい凹凸がある宅地
  3. 振動のはなはだしい宅地
  4. (1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、騒音や日照阻害、臭気、忌みなどにより、その取引金額に影響を受けると認められるもの

この場合は、著しく利用価値が低下していると認められる部分の面積に、対応する価格に10%を乗じて計算した金額を控除して評価することができます。ただし、既にこれらの減額要因が含まれた路線価になっているケースもあります。土地が実際どのようになっているかは、現地をよく観察して検討する必要があります。

まとめ

相続税における土地の評価は、基本的に時価になります。しかし、時価の考え方は複雑です。実務上の評価では「財産評価基本通達」にのっとった「路線価方式」や「倍率方式」によっています。これらは、国税庁のホームページから閲覧することが出来ます。土地の評価額がどの程度なのか、一度調べてみてはいかがでしょうか。

文:松本恒(税理士)

参考:

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