親の土地を子どもが使うとどうなる?

子ども世代が家を建てるにあたり、親が所有している土地を利用するのはよくあることです。その際に、どんな注意点があるのか確認してみましょう。

通常の賃貸借ではどんなことが行われる?

まず、親子間ではなく、第三者間での不動産賃貸借について考えてみましょう。誰かから土地を借りて、その上に建物を建てるのであれば、次の2つの支払いが発生します。

  • 借地権の支払い:土地の上に堅牢な建物を建てるのであれば、通常、借地権が発生します。
  • 賃料の支払い:借地権とは別に、通常の賃借料が発生します。

親子間での無償使用は、この2つの点において、通常はやり取りされるお金が省略されていることになります。

土地の完全な無償使用ではどんなことが起こる?

子どもが親の土地を完全に無償で使い続けている場合、一番わかりやすいのは、相続税の財産評価額への影響です。そこで、簡単に土地の財産評価について振り返ってみます。

財産評価の基本

土地を保有している親が亡くなったとします。すると、その土地は相続財産として、相続税の課税対象になります。相続税を計算するときに、「その土地は一体いくらくらいの価値があるのだろう?」と計算をするのが財産評価です。

財産評価の基本は、「使いやすいものはより高く、使いにくいものはより低く」というものです。非常に真四角でまっ平らな土地には使いみちが多くありますが、三角形で傾いている土地に利用価値はあまりありません。当然、同じ広さだとしても、後者は前者よりも低く評価されることになります。

土地の上に建物があると?

皆さんが土地をもらうとして、更地と、上に誰かの建物が建っている土地とでは、どちらが欲しいでしょうか? 使い勝手や処分性を考えれば、更地ではないかと思います。相続税でも当然そのように考えますので、上に誰かの建物が建っているような土地は低く評価されます。このように、土地は相続税評価において、さまざまな理由で低くなるのです。

親子間の無償使用では該当しない

しかし、今回のような「親の土地に子どもが無償で家を建てている」というようなケースは、評価減の対象になりません。無償で使い続けることを「使用貸借(しようたいしゃく)」と呼びますが、使用貸借においては、通常行われる借地権のやり取りなどが行われていません。これは、実際に土地の上に建物はあっても、権利的な意味合いからすれば、評価を減らすような理由はないということを意味します。

したがって、今回のケースで親が死亡した場合、その土地については価値が減らされることなく、自用地(じようち)ということで、通常の評価がされることになります。

「賃料を支払っているとしたら?」という事例も考えられますが、その場合には、親側に不動産所得が発生したり、その土地の固定資産税額との関係によってさまざまな課税関係が生じたりします。

親子間における土地の貸し借りはいろいろな特例も多いので、何かと留意が必要です。

低額で売却すると……

こうなると、「貸すのは面倒そうだ、それならいっそのこと安い値段で親から子どもに土地を売却してしまおう!」という人も出てきます。これはこれでひとつの立派な税金対策になるのですが、ここでも注意が必要です。

それは設定する売却代金の額です。親子間ということで、非常に安い金額で売買を行いたいと考える人もたくさんいます。しかし、実はあまりにも安い金額で売ってしまうと、贈与税の問題が生じてしまうのです。

贈与税には「無償で何かをもらうこと」以外に、「明らかに安い金額で何かを売ってもらうこと」も含まれています。これを「低額譲渡(ていがくじょうと)」と呼びます。市場価格からあまりにもかけ離れた代金での売却は、低額譲渡に該当するのです。

ひとつの目安となるのは、路線価です。路線価とは、国が定めている土地評価の基準額です。市場価格よりは若干低く設定されていますが、これを下回るような金額での譲渡となると、低額譲渡が疑われるかもしれません。

また、路線価を上回っているとしても、急激な開発進行などによる土地の値上がりなどが起こっている場合には留意が必要です。近隣で土地の売買があるようであれば、それらの相場金額を調査してみることをお勧めします。

まとめ

本来、土地の貸し借りには借地権や賃貸料のやり取りが発生します。しかし、親の土地に子どもが家を建てた場合には使用貸借となり、相続時に自用地として評価されます。一方、使用貸借ではなく賃貸借する場合には、親子両面において各種税金の課題が生じます。また、土地を譲渡する場合には、不当に安い低額譲渡に該当すると、贈与税が発生するので、注意が必要です。

文:高橋昌也(税理士)

参考:国税庁|税について調べる|タックスアンサー|贈与税|親子間の土地の無償仕様|No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき

関連記事